신탁등기된 부동산 투자사기 당하지 않을려면?

 

요즘 들어 분양과 부동산에 투자하는 분들이 많습니다. 그리고 전세사기등의 염려를 가지시는 분들도 많은데 이번에 신탁 등기된 부동산 투자 시 주의사항에 대한 뉴스가 있는데 한번 보시겠습니다.

 

1. 뉴스

 

1) 신탁등기된 부동산을 투자하려는 분의 문의

“서울 서초동에 사는 배**라고 합니다.
최근 부동산 중개인으로부터 급매물을 소개받았습니다.
등기부등본을 확인해 보니, 소유자가 (주) OO자산신탁으로OO 되어 있고, 대출의 흔적은 없습니다.
공신력 있는 신탁사가 소유자이기 때문에 빠르게 구입을 고려하고 있는데, 신탁 등기된 부동산 투자 시 주의해야 할 사항이 있을까요?”

(사진=게티이미지뱅크)

상황 분석 및 설루션

신탁 등기된 부동산 투자는 겉으로 보이는 정보만으로는 내재된 위험을 완전히 파악하기 어렵습니다. 부동산 시장에서의 '신탁부동산' 사기는 누구에게나 발생할 수 있는 위험 요소입니다. 신탁등기만을 신뢰하고 대출이 없다는 것으로 잘못 판단해 투자했다가 큰 손실을 입는 사례가 심심치 않게 발생하고 있습니다.

(사례 1)
서울의 한 오피스텔에 전세금을 투자한 이태민(가명)씨는 신탁등기된 부동산을 안전한 투자처로 여겼습니다. 그러나, 그의 판단은 잘못되었습니다. 오피스텔 소유주는 신탁회사와의 복잡한 금융구조를 이용해 대출사실을 숨겼고, 이태민(가명)씨는 소유주가 받은 대출금이 본인이 지급한 전세금 이상으로 있다는 것을 뒤늦게 알게 되었습니다. 이로 인해 오피스텔은 경매로 넘어가고, 이태민(가명)씨는 전세금을 돌려받지 못하는 상황에 처했습니다.

(사례 2)
경기도 안양시 소재 꼬마빌딩에 투자한 김성환(가명)씨도 비슷한 경험을 했습니다. 등기부등본을 확인했을 때 어떠한 대출 기록도 발견되지 않아 안심하고 투자를 진행했습니다. 그러나, 등기부등본만으로는 건물 주인이 개인적으로 차입한 대출금액이나 복잡한 금융 거래를 파악하기 어렵다는 사실을 간과했습니다. 결국, 건물이 담보 대출로 인해 압류되면서 김성환(가명)씨는 큰 금전적 손실을 입었습니다.

위 사례들은 우리 모두에게 중요한 경각심을 줍니다. 신탁 등기된 부동산에 투자할 때는 겉으로 보이는 문서 이상의 깊은 조사와 분석이 필요합니다. 반드시 전문가에게 조언을 구하고 가능한 모든 정보를 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

필수적으로 검토해야 할 사항:

대출여부 확인
신탁등기된 부동산은 대출이 없어도 신탁회사가 소유자로 등기부등본에 기재되어 있습니다. 그러므로 반드시 신탁회사에 대출여부를 확인해야 합니다.

신탁원부 확인
해당 부동산의 신탁원부를 발급받아 내용을 확인해야 합니다. 신탁원부에는 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 수익자의 권리 등이 기재되어 있습니다.

신탁계약서 정밀 분석
신탁계약서의 정밀한 분석은 투자 결정 과정에서 중요한 단계입니다. 신탁의 종류, 계약 기간, 해지 조건, 자산 처분 방법 및 절차 등을 꼼꼼히 확인하여 계약 내용이 투자 목적에 부합하는 지와 잠재적 위험 요인을 사전에 검토해야 합니다.
예를 들어, 서울 시내 상가빌딩에 투자하기 위해 신탁계약서를 검토한 결과 이 부동산은 ‘처분신탁’으로 설정이 되어있음을 확인했습니다. 이는 신탁회사에서 언제든지 해당 부동산을 매각할 권한을 가지고 있음을 의미합니다.

계약 당사자 체크
신탁부동산 투자 시 계약 당사자의 이해와 권리 분석은 상당히 중요한 작업입니다. 신탁부동산에서는 수탁자(신탁회사)가 대외적으로 소유권을 가지며, 모든 거래는 원칙적으로 수탁자와 이루어져야 합니다. 상당수 투자자가 신탁부동산 매매계약을 체결할 때 실제 소유권이 위탁자(소유자)에게 있다고 오해하고 계약을 했다가 낭패를 보곤 합니다.

신탁회사의 동의 여부 확인
부동산을 구입하기 전에 신탁회사의 동의 여부를 확인해야 합니다. 신탁회사의 동의 없이는 부동산의 소유권을 이전받을 수 없기 때문입니다.

임대차 계약 시 주의
신탁 등기된 부동산의 임대차 계약은 신탁회사와 체결해야 합니다. 위탁자(원래 소유자)와 체결한 임대차 계약은 효력이 없을 수 있습니다.

위와 같이 투자자가 신탁부동산에 접근할 때는 반드시 신탁계약서를 검토하여 신탁회사의 권한 범위를 확인해야 하며, 만약 신탁회사에 처분 권한이 없는 경우라 할지라도 신탁회사의 동의나 매도 승인서를 통해 법적으로 안전한 거래를 보장받을 수 있습니다.

이처럼 세심한 접근 방식은 신탁부동산 투자 시 발생할 수 있는 잠재적 위험을 최소화하며, 투자자들이 자신의 자산을 보호할 수 있는 가장 확실한 방법입니다.

 

2. 뉴스 논점 및 요약

 

신탁 등기된 부동산 투자는 겉으로 보이는 정보만으로는 내재된 위험을 완전히 파악하기 어렵습니다.

그래서 필수적으로 검토해야 할 6가지 ① 대출여부 확인, ②신탁원부 확인, ③신탁계약서 정밀 분석, ④계약 당사자 체크, ⑤신탁회사의 동의 여부 확인, ⑥임대차 계약 시 주의입니다. 

이런 부동산 투자에 앞서서 주의에 해야 할 점도 알아보겠습니다.

 

3. 부동산 투자 시 주의사항

 

부동산 투자는 잠재적으로 수익성이 높을 수 있지만, 신중하게 계획하고 실행해야 합니다. 아래는 부동산 투자 시 고려해야 할 주의사항 몇 가지입니다:

1. 시장 조사: 투자를 하려는 지역의 부동산 시장을 면밀히 조사해야 합니다. 지역의 인구 증가율, 일자리 시장, 교육 시설 및 대중교통과 같은 주변 시설에 대한 이해가 중요합니다.
2. 재무 상태: 투자 전 재무 상태를 정확하게 평가해야 합니다. 부동산 투자는 초기 자본 투입이 많이 필요할 수 있으므로 재무적인 여유를 고려해야 합니다.
3. 리스크 관리: 부동산 시장은 변동성이 높을 수 있습니다. 가능한 리스크를 사전에 식별하고, 투자에 따른 재무적 영향을 예측하여 리스크를 최소화해야 합니다.
4. 부동산 상태 검토: 투자하려는 부동산의 상태를 신중히 검토해야 합니다. 잠재적인 수리 및 유지 관리 비용을 고려해야 합니다.
5. 세금 및 법률: 지역 세금 및 부동산 관련 법률을 이해하고 준수해야 합니다. 부동산 투자에는 다양한 세금 및 법적 책임이 따르므로 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
6. 임대 인프라: 부동산을 임대할 계획이라면, 적절한 임대 관리 인프라를 구축하는 것이 중요합니다. 임차인 스크리닝, 임대 계약 관리 및 유지 보수를 위한 시스템을 갖추어야 합니다.
7. 다양한 투자 전략 고려: 부동산에는 여러 가지 투자 전략이 있습니다. 단기 렌털, 장기 렌털, 공동 투자 등 다양한 전략을 고려하여 자신에게 가장 적합한 것을 선택해야 합니다.

부동산 투자는 많은 잠재적 이점을 제공하지만, 신중하게 계획하고 조사하여야 합니다. 전문가의 조언을 구하고, 리스크를 최소화하는 데 필요한 모든 조치를 취하는 것이 중요합니다.

 

4. 결론 및 의견

 

저자도 사실 부동산 투자를 많이 해보지도 못했습니다. 그냥 임대차계약정도 해본 것이 다 일거 같은 상황인데 위에 부동산 투자에 대해서 읽어보고 나니 생각보다 더 쉽지 않구나 싶습니다. 그만큼 더 신중해야 될 거 같습니다. 그리고 이런 걸 정확히 공부를 한다면 안정적인 투자의 성공을 위한 지름길이지 쉽습니다.

 

이제 월급만으로는 부자가 되는 시대는 지나갔다고 볼 수 있습니다. 재테크는 기본적으로 하고 투자도 해야 성공할 수 있는 삶이 되었습니다. 도움이 되셨다면 광고 클릭 부탁드려요^^